Paris, Munich et Copenhague forment le top trois des villes d'Europe en termes d’opportunités d'investissement dans le secteur des immeubles de bureaux révèle le rapport Cities That Work 2019 d'Allianz Real Estate. L'étude, qui examine 34 villes européennes de catégorie 1 et qui s'appuie sur le premier classement d’Allianz en 2018, place également Dublin, Paris et Munich comme les trois premières villes en termes d'opportunités de développement à valeur ajoutée.
Première ville « core », Paris, qui était deuxième l'an dernier derrière Munich, est devenue l'un des marchés de bureaux les plus liquides d'Europe, avec le deuxième volume moyen d'investissement sur les 10 dernières années et un taux de vacance record de 1,8% dans le quartier d’affaires à la fin du deuxième trimestre 2019, soit le plus bas niveau depuis fin 2001.
La capitale de la République d'Irlande est la ville la mieux classée en matière de « valeur ajoutée » et l'une des villes qui a le plus progressée par rapport à l’année dernière. La demande d'espace urbain a vu la prime de rendement des bureaux dublinois devenir l'une des plus attrayantes en Europe par rapport aux obligations d'État, sur une base absolue ; sa valeur en capital est inférieure d'environ 6% par rapport à son précédent record alors que la moyenne européenne est de 46%.
Allianz Real Estate – Tableau d’évaluation 2019 – l’immobilier de bureaux en Europe
| Classement 2019 | Classement 2018 | |
|---|---|---|
| Top 5 - Core | ||
| Paris | 1 | 2 |
| Munich | 2 | 1 |
| Copenhagen | 3 | 3 |
| London | 4 | 7 |
| Berlin | 5 | 4 |
| Top 5 – Valeur ajoutée | ||
| Dublin | 1 | 3 |
| Paris | 2 | 2 |
| Munich | 3 | 1 |
| Berlin | 4 | 9 |
| Copenhagen | 5 | 7 |
Source: Allianz Real Estate - Cities That Work 2019
Munich reste la ville allemande la mieux classée. En raison des contraintes d'offre liées à la forte densité urbaine et aux limitations réglementaires, Munich obtient les prévisions de croissance locative réelle les plus élevées sur les cinq prochaines années.
Londres, malgré le Brexit, progresse cette année en termes d'opportunités « core ». En raison de sa concentration importante de talents internationaux et de l'abondance de capitaux, d'accélérateurs, d'événements industriels et de soutien gouvernemental, Londres est devenu le principal hub technologique d'Europe et a été le premier bénéficiaire des investissements en capital-risque en 2018.
« S’appuyant en grande partie sur les études que nous utilisons pour prendre nos décisions d'investissement, notre rapport Cities That Work est probablement l'analyse la plus approfondie des perspectives d'investissement du secteur européen des immeubles de bureaux », déclare François Trausch, PDG d'Allianz Real Estate. « Le secteur continue d’offrir d’excellents rendements à long terme pour les investisseurs et se maintient comme le pilier du portefeuille européen d'Allianz Real Estate. Nos actifs sous gestion dans le secteur ont augmenté de 1,8 milliard d'euros au cours du premier semestre 2019 et nous prévoyons une continuation de cette forte activité à l'avenir. »
Olivier Téran, Directeur des Investissements d’Allianz Real Estate, ajoute : « Nous restons prudents quant à l'environnement macroéconomique et géopolitique, tant en Europe qu'à l'échelle mondiale, mais il est clair que d'excellentes opportunités sont présentes sous formes de développements « core » et valeur ajoutée dans les grandes villes bien établies comme Paris, Londres, Berlin ou Copenhague. Nous achetons des actifs en sachant pertinemment que l'activité économique augmente et diminue avec le temps – c’est une des raisons qui nous poussent à investir dans des actifs de haut-standing et à travailler avec des partenaires de premier ordre. »
Pour calculer le classement Cities That Work de cette année(1), l'équipe de chercheurs d'Allianz Real Estate a étudié 36 indicateurs différents (23 structurels et 13 tactiques) ; notamment la volatilité des loyers au cours des 15 dernières années, le loyer prime en pourcentage par rapport au dernier sommet, la croissance du PIB réel (prévisions sur 10 ans) et le taux prime.
Le degré de connectivité, d’entrepreneuriat et de technologie d’une ville, mesuré par exemple par son empreinte numérique, la qualité de ses infrastructures de transport et de commerce, le nombre d'universités figurant dans le Top 200 européen du Times Higher Education, le nombre de start-ups et le volume du financement par capital-risque, a de nouveau été décisif.
Pour consulter le rapport Cities That Work 2019 d'Allianz Real Estate dans son intégralité, veuillez cliquer ici.
(1) A partir d’un univers d'investissement de 60 villes européennes de plus de 500 000 habitants, 34 villes ont été sélectionnées sur la base d'un certain nombre de critères de sélection. L'indice a été compilé à l'aide de données portant sur neuf dimensions, incorporant 36 indicateurs tant propriétaires qu’externes, qui ont été utilisés pour générer des scores structurels et tactiques pour chaque ville. Afin de différencier les classements « core » et valeur ajoutée, la pondération de ces deux notes a été ajustée, en adoptant une approche équilibrée pour le classement « core » et un biais tactique pour le classement valeur ajoutée.
