L'Allemagne, la France puis l'Europe : c'est le chemin vertueux qu'a pris l'équipe dette d'Allianz Real Estate. Aux commandes de cette plate-forme européenne depuis 2013, Roland Fuchs tire, pour Business Immo, le bilan et lève le voile sur ses ambitions. A ses côtés, Carole Tran Van Lieu, qui pilote les activités de dette de l’assureur pour la France et le Benelux.
Business Immo : Comment la plate-forme de dette d'Allianz Real Estate en Europe est-elle structurée ? Sur quels marchés intervient-elle ?
Roland Fuchs : Mise en place dès 2011, cette plate-forme européenne de dette a pris, en 2013/2014, un réel virage en constituant une équipe capable de produire de gros volumes. Cette équipe se compose aujourd'hui de trois entités : origination Paris dirigée par Carole Tran Van Lieu ; loan asset management pour l'Europe emmené par Julia Marciano, également basée à Paris et origination Munich qui est pilotée par Helmut Mühlhofer. Cette organisation qui a été construite en plusieurs étapes est en très grande partie achevée. Il reste encore quelques recrutements à réaliser en 2016 et 2017 notamment dans l'équipe loan asset management. Mais nous sommes désormais en ordre de marche pour faire face aux immenses défis de la dette immobilière. Si la création de cette plate-forme est relativement récente pour l'Europe, la dette n'est pas une découverte pour Allianz qui est active sur le secteur aux Etats-Unis depuis trente ans. Par ailleurs, la dette - avec les prêts aux particuliers - représente, en Allemagne, le 3ème pôle d'activité d'Allianz.
BI: Quelle est votre approche de la dette dans un environnement qui reste compétitif ?
RF : Notre plate-forme européenne ne déroge pas aux fondamentaux des activités traditionnelles de prêts : diversifier l'investissement immobilier en développant un 3ème volet d'intervention complémentaire à l'equity et à l'investissement indirect. Notre profil d'assureur donne le ton en matière de profil de prêteur. Nous avons coutume de dire que nous finançons des actifs que nous aurions pu acheter, en l'espèce des actifs core, prime, pour des deals unitaires de 100 à 250 M€ même si nous avons relevé nos seuils d'intervention et n'excluons pas des transactions plus conséquentes. Nous nous distinguons, ensuite, en termes de maturité de la dette, en prêtant sur du long terme (entre 7 et 20 ans) et principalement à taux fixes.
Carole Tran Van Lieu : Notre benchmark est toujours assis sur l'OAT ou l'obligation gouvernementale, qui reste l'indice le plus sûr. Nous respectons les réglementations locales en termes de loan-to-value (75 % pour l'Allemagne, 65 % pour la France et 60 % pour l'Italie). Enfin, Allianz doit toujours rester - c'est une condition première - inscrit en 1er rang en tant que prêteur hypothécaire. En termes de classes d'actifs, Allianz Real Estate regarde les actifs core que sont le bureau et le centre commercial même si nous élargissons la palette des produits commerce et n'excluons pas la logistique. Par ailleurs, aux Etats-Unis, nous sommes très investis dans le multi-family, ce qui n'est pas le cas en Europe.
BI: Quel est votre track-record pour 2015 ? Et quelle sera votre feuille de route pour 2016 ?
RF: 2015 marque incontestablement une forte montée en puissance dans le financement pour Allianz Real Estate. Nos maîtres-mots auront été croissance et diversification à tous les niveaux : en volumes de prêts, en sources de financement en interne, mais également diversification géographique, avec des financements engagés dans dix pays européens dont l'Autriche, l'Espagne, Pays-Bas, Royaume-Uni, Irlande, Belgique ... Le financement de l'immobilier continue d'être un secteur très concurrentiel. Pour notre part, nous travaillons avec tout le monde : des banques françaises, allemandes, néerlandaises... avec lesquelles nous avons monté des club deals banques/compagnies d'assurances. Et en tant que gestionnaire de l'immobilier, nous disposons d'un avantage de taille : nous connaissons très bien cette classe d'actif. Enfin, il faut préciser que nous travaillons uniquement pour les compagnies d'assurances du groupe Allianz, à la différence d'autres prêteurs. En 2016, l'appétit sera encore très fort pour l'immobilier en Europe. Pour Allianz Real Estate, les marchés allemands et français ne sont plus exclusifs. Nous poursuivrons donc notre diversification européenne. Nous souhaitons également nous positionner davantage sur les financements de portefeuilles.
